Banner
Banner

  • Mărește dimensiunea fontului
  • Dimensiunea fontului normală
  • Micește dimensiunea fontului

Cum devenim proprietarii unei locuinţe în Belgia

Email Imprimare PDF

Cum devenim proprietarii unei locuinţe în Belgia

Cu toţii ne dorim o casa. Fie ca este vorba despre un apartament sau o casa, depinde de preferinţe, de puterile fiecaruia şi, nu în ultimul rând, de generozitatea bancii. O data lamurita problema creditului şi gasita casa mult dorita, spunem "DA" şi ne aşteptam la « sperietoarea » întabularii. Surprinzator însa, pentru a deveni proprietar în Belgia, procesul este foarte clar şi simplu.

1. Cum începem

În mare, o data gasita locuinţa dorita, veţi semna imediat un acord/ precontract ( compromis de vente/verkoopcompromis ) cu proprietarul ( nu e nevoie de notar, dar este recomandat sa fie semnat la notar ), în care va angajaţi sa cumparaţi daca proprietarul este de buna credinţa şi locuinţa este fara "probleme". În Belgia, semnat înseamna ca şi cumparat. Deci din momentul în care s-a semnat acordul de vânzare sunteţi obligat sa va prezentaţi la notar cel mai târziu în termen de 4 luni, pentru a semna actul actul final (acte authentique/authentieke), dupa ce toate documentele legale şi ipoteca au fost puse la punct. Cele 4 luni şi contractul final se desfaşoara sub patronatul notarului ( notaire/notaris ). În Belgia exista un notar pentru cumparator şi unul pentru vânzator, preţul -onorariul ramânând acelaşi. Înainte de a semna precontractul trebuie sa fiţi siguri ca dispuneţi de toate fondurile necesare tranzacţiei sau sa aveţi acordul scris al unei banci. Daca fondurile nu sunt suficiente şi banca nu a dat înca acordul, va trebui sa inseraţi în precontract/compromis "clauza de împrumut ipotecar". Aceasta clauza va scoate din încurcatura în momentul în care nu s-au putut strânge banii necesari deoarece banca nu a acordat împrumutul: numai cu acest motiv se poate anula precontractul şi se poate recupera avansul platit. Preţul proprietaţii stabilit cu vânzatorul şi suma finala pe care trebuie sa o platiţi sunt alarmant de diferite! Explicaţia: taxele pe tranzacţii imobiliare în Belgia sunt printre cele mai mari din lume. În regiunile Bruxelles şi Walonia, taxa de înregistrare platita statului este de 12,5% din valoarea de vânzare. Pentru Bruxelles, în anumite cartiere, daca este prima locuinţa pe care o achiziţionaţi, sunteţi scutiţi de taxa pentru primii 45.000 Euro. În regiunea flamanda, taxa a fost redusa la 10%, cu o deducere de 1.250 Euro daca este prima locuinţa. În anul 2009 se ofera din partea Guvernului flamand o scutire de 7.500 de euro din TVA pentru locuinţele nou construite. Un alt lucru de luat în seama este impozitul cadastral (revenu cadastral/ R.C.sau kadastral inkomen K.I.). E o noţiune mai abstracta, funcţie de valoarea locativa a imobilului şi este stabilit de cei de la cadastru. Se calculeaza în funcţie de suprafaţa şi valoarea locuinţei, de numarul de locatari sub acelaşi acoperis (membri ai familiei, numarul de copii) şi de veniturile locatarilor. Pe lânga taxa de înregistrare mai este taxa de notar stabilita de catre stat, deci nu are rost sa încercaţi sa ‘negociaţi’ preţul cu notarii. Taxa difera în funcţie de valoarea proprietaţii, dar în mare se afla undeva la 1,6% din valoarea ei. Şi nu aţi terminat! Daca luaţi un împrumut din banca, mai aveţi 3 taxe: taxa de înregistrare a ipotecii catre stat, taxa notariala fixa de înregistrare a ipotecii şi o taxa de credit catre banca. Acestea sunt sub 2%. În total, puteţi considera undeva la 16- 17% în Walonia şi Bruxelles şi 14-15% în Flandra taxele pentru « a deveni proprietar ». Regula pricipala este ca agenţiile imobiliare percep comision numai de la persoana care le-a încredinţat misiunea. În general, agenţiile, NU percep comision de la cumparator, deoarece au semnat deja cu proprietarul o misiune de vânzare care le garanteaza comisionul. În acest caz, vânzatorul plateşte un comision de circa 3 % + TVA. Exista cazuri în care agenţia lucreaza numai la cererea cumparatorului (misiune de cautare, în care se specifica valoarea comisionului şi faptul ca acesta se va plati la notariat).

Comisionul este negociabil dar nu mai mare de 3% şi este platit de catre cumparator în momentul semnarii actului la notariat. Aceasta practica nu mareşte preţul proprietaţii, deoarece în preţul final nu mai exista comisionul proprietarului catre agenţie.

2. Rolul notarului

Deoarece toţi notarii sunt obligaţi sa încaseze acelaşi comision, este bine sa va alegeţi unul recomandat sau unul apropiat ca locaţie şi care vorbeşte

o limba comuna cu dvs. Daca nu aveţi referinţe, puteţi apela la www.notaire.be. De obicei notarul vânzatorului trimite o schiţa a «contractului de vânzare-cumparare» catre cumparator, care este bine sa fie revizuita de notarul acestuia pentru a evita eventuale clauze nefavorabile. O data textul agreat, actul este semnat de ambele parţi şi un avans de 10% este varsat de cumparator într-un depozit, controlat de notar. Acum veţi avea timpul necesar sa cautaţi o banca mai buna, sub rezerva sa includeţi în contract clauza de împrumut ipotecar. Daca nu aveţi aceasta clauza în contract şi nu gasiţi nici o banca ce poate sa va dea banii, atunci pierdeţi avansul platit deja. Este recomandat sa luaţi oferta de la o banca şi sa încercaţi sa ‘forţaţi’ pe ceilalţi sa va dea condiţii mai bune, apoi reveniţi la prima banca şi tot aşa pâna nu mai faceţi nici un progres. Notarul va face toate verificarile legate de proprietate, vânzator şi, daca toate merg bine, va veţi întâlni în 4 luni la sediul notarului dvs. pentru semnarea contracului final (actul autentic) şi înmânarea cecului cu diferenţa de 90% + taxele aferente menţionate mai sus, în schimbul cheilor locuinţei.

Daca doriţi un evaluator imobiliar şi banca va va solicita acest lucru pentru ipoteca - deoarece este o activitate independenta, este bine sa faceţi evaluarea înainte de semnarea «precontractului». O data semnat acel act e foarte greu sa mai reziliaţi contractul fara penalizari (doar în caz de clauze încalcate de catre vânzator) şi, destul de straniu, tot de atunci deveniţi eligibil pentru plata asigurarii locuinţei respective(!). Daca are loc un incendiu, chiar daca proprietarul locuieşte înca în casa, dvs. pierdeţi, deci faceţi asigurarea cât mai repede şi bine. Pentru asigurari bancile creditoare sunt prima opţiune, dar gasiţi şi alte banci/societaţi.

3. Creditul ipotecar

Sunt multe opţiuni de credit, variate de la o banca la alta. Creditele pot fi cu dobânda fixa sau variabila şi se fac pe maximum 30 de ani. Atenţie la taxe ascunse! un procent bun nu înseamna întotdeauna ca veţi plati puţin. Discutaţi cu fiecare banca şi cereţi cât mai multe informaţii inclusiv o simulare, consultanţa este gratis. Alegeţi ce va este mai convenabil, discutaţi cu persoane ce au trecut deja prin aceasta experienţa. Interesant este ca bancile pot împrumuta pâna la 120% din suma, deci se pot acoperi şi taxele. Uneori însa aceasta se rasfrânge asupra dobânzii, care creşte. Unele banci o sa încerce sa va ‘oblige’ sa luaţi asigurarea tot de la ei (casa şi asigurarea de viaţa). Comparaţi ofertele, caci poate o reducere de nerefuzat pe care v-o fac la dobânda, e "ascunsa" în spatele unor asigurari mult mai mari. Nu sunteţi obligaţi sa luaţi creditul şi asigurarile de la aceeaşi banca.

4. Renovaţi singur!

Daca doriţi sa renovaţi noua proprietate, faţa de TVA-ul normal de 21% din Belgia, pentru case mai vechi de 6 ani beneficiaţi de un TVA redus la 6% pentru manopera şi materiale de construcţie. Unele primarii ofera şi premii pentru activitaţi de renovare (izolaţii acoperiş, montare geamuri termopan, instalarea unei centrale în condensaţie), sume ce se pot ridica la câteva mii de euro, deloc de neglijat. Aceste prime sunt oferite numai în cazul în care renovarea se face prin entreprenor înregistrat. Trebuie însa sa fiţi atenţi: o data cu renovarea, valoarea R.C (revenu cadastral/ kdastral inkomen) creşte şi este baza de calcul pentru impozitul anual. E posibil sa platiţi înapoi, rând pe rând, toţi banii primiţi drept ‘prima de renovare’. Pentru renovari puteţi apela la firme specializate (foarte scumpe ) sau va descurcaţi în regie proprie. Atenţie la taxe însa, lucrul cu "prieteni" este susceptibil de TVA în Belgia, doar rudele de gradul I va pot ajuta legal fara a plati taxe.

5. Deja vindeţi?

Procesul este invers decât cel menţionat mai sus. Daca vindeţi locuinţa personala în mai puţin de 2 ani, puteţi recupera circa 3/5 din taxele platite. La Bruxelles se poate recupera aproximativ 36 %. Daca vindeţi locuinţa personala în mai puţin de 5 ani, platiţi taxe pe profitul obţinut. Puteţi însa deduce din profit investiţiile ce au dus la majorarea preţului casei (renovari, extinderi, îmbunataţiri) – deci pastraţi toate facturile! Daca revindeţi un imobil care nu este locuinţa personala atunci se plateşte impozit pe profitul obţinut.

6. Agenţiile imobiliare

Agence immobiliers/ vastgoedmakelaar sunt implicate în vânzaricumparari, închirieri, gestiune imobiliara, consultanţa, evaluari. Pentru informaţii suplimentare despre tarife, servicii, imobile de vânzare, consultaţi www.immoweb.be sau site-urile agenţiilor: Century 21 - www.century21.be; Eurorent -www.eurorent.com; Eurohouse -www.eurohouse.be; Housing Service- www.housing-service.be; Immo2002-www.immo2002.be; Macnash Associates- www.macnash.com; Toby -www.bureau-toby.com; Trevi -tel: 02 343 2240, www.trevi.be. Siteuri generale cu anunţuri de închirieri/vânzari de locuinţe: www.immoweb.be şi www.vlanimmo.be.

 

 
        
Aprilie 2017
Lu Ma Mi Jo Vi Du

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

11

12

13

14

15

16

17

18

19

20

21

22

23

24

25

26

27

28

29

30


Curs Valutar
RON - EUR 4.5441
RON - UAH 0.1573

Utilizatori

We have 86 guests and 0 members online


Ghidul romanului in Belgia